不少南宁人的精装房变“惊装房”！怀疑装修缩水能索赔吗？
此前，和大家一起关注了精装房变“惊装”这一话题。今天，早报君再来和大家聊聊精装房的验收。
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什么样的装修质量问题
才可拒收精装房？
南宁、柳州、桂林的中级人民法院近期先后审理了一批精装房纠纷典型案例。
南宁市中级人民法院审理的一起案例显示，业主购买了南宁市兴宁区某小区的精装房，在验收房屋时请来第三方机构验房师，查出大面积空鼓、裂缝、渗水等26处问题。业主因此没有收房，要求开发商整改。
两个多月后，业主再次验收时发现，房屋仍有渗水、空鼓等现象。业主以此为由起诉开发商，要求支付逾期交房违约金。
法院审理后认为，对照我国相关规定可知，该业主所购房屋存在的质量问题，属于可修复的质量瑕疵，并不严重影响正常居住，且未被质量鉴定机构确认为严重影响正常居住的质量问题，因此“该房屋未构成交房条件”不满足。法院不支持业主诉求，开发商无需支付违约金。
▲南宁某精装房小区一业主家中，客厅频繁渗水，已导致墙壁发霉，沙发不能靠墙。
桂林市中级人民法院审理的一起案例与此类似。
我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》显示，两种情形下购房者可以拒收房屋，即“房屋主体结构质量不合格”“房屋质量问题严重影响正常居住使用”。
那怎样才算“严重影响居住”？
广西东方意远律师事务所资深律师王俊珑认为，评估“房屋质量问题是否严重影响正常居住使用”，首先应当参考当事双方之间是否有约定。若无特别约定，可参考相关交付标准和司法观点。
记者了解到，近日南宁有多起精装房质量方面的诉讼正在进行。其中，有精装房的入户大门为木质门，被业主认为缺乏安全功能。因为按精装房常规做法，入户大门应为防盗门或防火门。业界认为，该案有望被认定为严重影响正常居住使用。
▲一精装房房门贴皮能被轻易撕开。
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若质疑精装修有水分
业主能否索赔精装差价？
时下，国内精装房均有相应的装修标准价码，但常常遭到业主质疑有价格水分，那业主能否索赔精装差价？
南宁一名业主9年前与广西某房地产开发有限公司签订《南宁市商品房买卖合同》，支付全款购买了一套位于民族大道某楼盘的精装房，建筑面积为151.85平方米，总金额163万余元。
当时，开发商在销售过程中推出的宣传广告称，精装标准为“3000元∕平方米”。业主如期收房时，质疑所购房子精装修有水分，遂以“宣传广告应为合同的一部分”为由，起诉开发商，要求对方赔偿精装差价。
南宁市中级人民法院认为，双方合同补充协议约定，开发商展示的样板间、模型及宣传资料等仅供参考，不作为具体承诺，双方关于商品房买卖的全部权利义务及装修标准等，均以合同及补充协议为准。显然，该条款已明确了双方的权利义务，而且业主如期签收涉案房屋后，并未在合同约定的3个月内对精装修问题提出异议，应视为开发商交付的房屋符合双方约定的精装修标准。而该业主在接收精装房一年多后，才依照广告内容而非合同内容向开发商主张房屋装修差价，于法无据，不予支持。
南京前不久再审判定了一起同一诉求案例。南京市中级人民法院判决开发商应向多名起诉业主赔偿精装差价。
其中业主陆女士的案情显示，她于2013年9月向南京富力公司认购精装房一套，建筑面积131.98平方米，总价259万余元。双方在《商品房预售方案》中约定，装修单价为4500元/平方米。而验房时，陆女士质疑房屋装修并未达到这一标准，从而要求开发商补偿装修差价。
相应法院一审、二审均未支持陆女士诉求。再审认为，《商品房预售方案》系开发商向房产管理部门申报商品房预售许可的必备材料，且载明4500元/平方米装修的单价信息已在当地网上公示，可认定该装修单价信息属于双方约定内容。
法院据此判决：开发商向每户购房者赔偿精装差价20万元左右。获赔购房者达到10余户。
▲南宁一套精装房内，所谓的“品牌门”因质量差而被业主拆掉。
南宁律师王俊珑分析认为，上述两个案例结果截然不同，原因在于二者核心事实存在差别。
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梳理外地维权案例
发现实用维权信息
近段时间，国内其他地区的精装房纠纷频频爆出。受访律师梳理出国内一些业主维权现象和案例，希望给广西业主带来警示，帮助大家合法维护自身权益，同时促进精装房服务更加规范。
广东的一起精装房纠纷中，因业主过度维权而承担了法律责任。在维权过程中，当事业主采取了示威标语、高音喇叭、侮辱口号等方式，尤其其标语中有“虚假广告”“偷工减料”“黑心开发商”等字样。事后，开发商对相关业主提起诉讼。当地法院判定涉事业主侵犯了开发商名誉权，要求涉事业主道歉并象征性赔偿。
律师认为，业主有权提出批评、建议，但不可侵犯他人权益，也不应影响商家正常经营。例如业主堵门、堵路等行为，都是需要承担法律责任的。业主的合法维权途径，应是通过正常渠道投诉，经相关部门调解，调解不了可起诉。
上海有一起典型的精装房纠纷案，因物品缺失，开发商被法院判定赔偿。
据了解，该精装房的合同注明，卫浴间有浴缸。但业主验房时，发现卫浴间并没有浴缸，或因装修改变尺寸而无法安装浴缸。业主因此起诉，法院判决开发商向业主赔偿。考虑到影响业主居住，法院还判决开发商追加50%赔偿，即开发商向业主支付了相当于浴缸价值1.5倍的赔偿金。
记者从南宁第三方验房机构了解到，缺失物品的现象，在目前南宁市场上的精装房中并不少见，但多为小物件缺失，如水龙头、地线等，而且是可以弥补的。
▲南宁一精装房内，厨房水龙头缺失，业主不愿签收房屋。
河南一名业主验收精装房时，先领了钥匙，后起诉开发商逾期交房。法院审理认为，业主签收了房子，属于认可房屋的行为。而后业主又起诉开发商逾期交房，此举自相矛盾，表明业主存在不诚实行为。法院对此不予支持。
据了解，在南宁的精装房纠纷中，有一种与此相反的现象，即开发商确实未达到交房条件，却为避免逾期交房的违约责任而提前通知业主收房，这种行为法院并不认可，仍然会判定开发商需要承担违约责任。律师表示，在这种情况下，购房者即便提前收房，仍可依据合同约定向开发商主张逾期交房的违约责任。
在精装房购买合同中，样板间往往被开发商单方面约定为“不代表实际交付”，让不少业主吃了亏。国内一个案例中，业主所购精装房实际交付时，发现橱柜比样板间的橱柜短了一半。法院审理后，判开发商向业主补偿相应损失。
律师透露，开发商推出的“样板间不代表实际交付”这一招很快就要失灵了。因为广西住建部门正在征求意见的一个新规定中已提出，要求样板间和实际交付一致。这意味着，开发商对样板间的免责条约或将失效。
国内一起案例中，有楼盘宣称，精装房采用德国品牌电梯。但业主入住发现，实际使用的是自主品牌电梯。业主起诉，要求开发商赔偿。法院没有支持业主。
开发商广告中的承诺没有兑现怎么办？
律师建议，业主从两个因素考虑，即广告内容是否影响房价、是否影响商品房买卖。上述案例中，法院没有支持业主的判决依据正是如此，电梯品牌的改变对房价不产生影响，也不影响商品房买卖。但是，如果小区配备的大件设施前后价值悬殊很大，业主则有理由起诉开发商补偿。
你对自家的精装房还满意吗？
在收房时又遇到什么问题？
可以在评论区里说一说
来源丨南国早报记者王光家
值班编委丨王 冲
值班主任丨罗 锐
值班编辑丨黄秀宁
值班校对丨唐梅丽
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